Autor: Juan Carlos Villacorta

En el panorama inmobiliario español, adquirir viviendas procedentes de bancos se ha posicionado como una opción atractiva para inversores en busca de oportunidades.

Leandro Tomeo, especialista en inversiones inmobiliarias, comparte claves para acceder a estas propiedades y negociar con entidades bancarias, logrando descuentos considerables.

Tomeo destaca que los bancos aún gestionan un amplio stock de viviendas acumuladas tras la crisis de 2008, cuando se hicieron con más de medio millón de inmuebles.

“Negociar con un banco es más sencillo que con un particular, especialmente si la entidad necesita liquidez, ya que suelen ofrecer descuentos”, explica.

Esta dinámica no solo involucra a bancos tradicionales, sino también a fondos de inversión que buscan deshacerse de activos.

En este escenario, las entidades pueden ofertar propiedades con rebajas significativas, alcanzando descuentos del 20% al 30% en casos de pago al contado.

Sin embargo, estas oportunidades suelen ser menos accesibles para compradores extranjeros, como belgas, británicos o estadounidenses, quienes enfrentan mayores obstáculos para acceder a este tipo de transacciones.

Cómo buscar y adquirir propiedades bancarias

El proceso para adquirir un departamento bancario comienza con la búsqueda de inmuebles.

Mientras muchos recurren a plataformas españolas como Idealista o Fotocasa, Tomeo y otros inversores emplean una estrategia distinta. “Nosotros invertimos el proceso. Al estar registrados en entidades financieras, recibimos directamente las oportunidades de inmuebles y seleccionamos los que nos interesan”, detalla.

Estas propiedades suelen proceder de impagos hipotecarios, promotores en quiebra o casos de ocupación, factores que influyen en su precio y condiciones.

Además, algunos bancos ofrecen edificios sin terminar, proporcionando financiación para completar su construcción, lo que convierte a las entidades en aliados estratégicos para los inversores.

Una vez identificado un inmueble, se realiza una visita para evaluar su estado. En ocasiones, la propiedad puede estar en condiciones precarias o incluso tapiada, lo que complica su inspección. “Hay casos en los que ni siquiera podemos entrar”, advierte Tomeo.

Antes de formalizar la compra, es necesario firmar un documento KYC (Know Your Customer), que permite al banco verificar la identidad del comprador, ya sea una persona física o una empresa.

Luego, se abona una reserva, que suele oscilar entre 1500 y 3000 euros. Si se superan los controles de blanqueo de capitales, se procede a la firma del contrato de compraventa y, en caso necesario, a la solicitud de una hipoteca.

Desafíos para los inversionistas

Invertir en propiedades bancarias no está exento de dificultades. En primer lugar, encontrar inmuebles a precios ventajosos se ha vuelto más complicado debido al aumento generalizado de los precios en el mercado. Además, minimizar el riesgo es crucial, por lo que es fundamental adquirir la propiedad por debajo de su valor de mercado para asegurar rentabilidad.

Otro obstáculo es la financiación, ya que los bancos suelen ofrecer hipotecas que cubren solo entre el 50% y el 70% del valor del inmueble en compras de segunda residencia o inversión.

A esto se suma la elevada carga fiscal en España. “Los costes de la compra incluyen el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y los gastos de notaría, que pueden representar entre el 4% y el 10% del valor de la propiedad”, explica Tomeo.

Estrategias para maximizar la rentabilidad

Para Tomeo, el éxito en la inversión inmobiliaria depende de una planificación meticulosa.

“No compren una propiedad sin tener claro a quién se la van a vender o alquilar. No es necesario conocer a la persona, pero sí definir su perfil: ¿es una pareja joven, una persona mayor o un turista?”, señala.

En su opinión, el alquiler turístico o de media estancia (hasta 11 meses) es más rentable y seguro que el alquiler a largo plazo, debido a las actuales leyes de protección al inquilino.

Además, recomienda presupuestar cualquier reforma antes de la compra y optar por constructoras en lugar de albañiles independientes. “Es crucial formalizar todas las obras con facturas para evitar problemas legales y contables”, concluye.

En resumen, invertir en propiedades bancarias puede ser una opción lucrativa, pero requiere una estrategia bien definida, conocimiento del mercado y una gestión cuidadosa de los riesgos asociados.